Оценка незавершенного строительства
 Объекты незавершенного строительства чаще всего появляются вследствие некорректного расчета затрат, необходимых на создание, либо вследствие резко изменившейся экономической обстановки, что привело к критическому изменению финансовых вложений, вынудивших инвестора отказаться от первоначальных планов. Такие объекты - штучный товар, именно поэтому к оценке незавершенного строительства следует подходить с особой тщательностью, учитывая все нюансы.
Классификация объектов для оценки незавершенного строительства
Для правильной оценки незавершенного строительства необходима предварительная классификация объекта. При выполнении анализа наиболее существенным показателем для оценщика является возможность выступления здания или сооружения в роли источника дохода.
Существующие ныне нормы проектирования предусматривают деление зданий и сооружений на следующие категории:
- объекты производственного назначения;
- общественные здания и сооружения;
- жилые здания.
Подавляющее большинство зданий и сооружений, попадающих во вторую или третью группу (здания общественного назначения, жилые здания) способны выступать в роли недвижимости, дающей доход владельцу. Такие типы незавершенных объектов недвижимости, как правило, оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.
В свою очередь, объекты производственного назначения можно разбить на две независимые группы. К первой относятся здания и сооружения специализированного назначения. У таких объектов отсутствует возможность смены функционального назначения, вследствие особенности конструктивных решений. К такому типу недвижимости относятся, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть перепрофилированы для размещения в них различных видов производств. Такие здания обладают более типовыми планировочными и конструктивными решениями, следовательно, такие объекты незавершенного строительства более ценны для потенциальных инвесторов. К этой группе можно отнести здания отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.
Методы и способы оценки незавершенного строительства
При оценке текущей стоимости незавершенного строительства объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный подход. Рыночная цена объектов, входящих во вторую группу, определяется с применением как затратного, так и доходного методов оценки. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж, при оценке незавершенных объектов практически не используется. Структура информации, необходимая оценщику для оценки незавершенных объектов недвижимости выглядит следующим образом:
-
Отраслевая принадлежность объекта;
-
Проектная документация, дата ее утверждения;
-
Площадь застройки;
-
Дата начала строительства;
-
Дата фактического прекращения строительства;
-
Сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
-
Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
-
Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
Следует отметить, что одними из важнейших составных элементов оценки незавершенного строительства являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами схемы подключения здания (сооружения) к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические согласования по инженерному обеспечению строящихся объектов действуют ограниченный срок, в среднем период составляет 3 - 5 лет. Если срок действия разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть расчитаны заново и учтены при оценке.
Перечень документов, необходимых для оценки незавершенного строительства, можно посмотреть по этой ссылке.
|
