Оценка для оформления залога

При оценке имущества для залога, оценщику, чаще всего, приходится иметь дело с недвижимостью и оборудованием. Оценка оборудования для залога мало отличается от оценки того же оборудования для других целей. В данном случае, правовой режим залога регулируется нормами Гражданского кодекса (статьи с 334 по 358).

Оценка недвижимого имущества при передаче его в залог имеет ряд особенностей. Залог недвижимого имущества, называемый ипотекой, регулируется законом об ипотеке. При передаче недвижимости в залог, заемщик и кредитор заключают договор об ипотеке, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В договоре об ипотеке обязательно указываются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства.

Независимая оценка предмета залога при залоге недвижимого имущества позволяет определить целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью. Эту целесообразность можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:

1. Заемщику:
   • приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала;
   • повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;
   • приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;
   • получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом.
2. Кредитору:
   • контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности;
   • длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;
   • обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией, исполнения договорных обязательств заемщиком;
   • гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;
   • оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Поскольку финансовые интересы заемщика и кредитора, к какой-то мере, противоречат друг другу, задача независимого оценщика при оценке предмета залога - дать объективное, беспристрастное суждение о справедливой стоимости закладываемого имущества. При проведении оценки предмета залога оценщик, в первую очередь, руководствуется рыночными условиями и состоянием самого объекта залога.

Таким образом, при передаче имущества в залог, проведение независимой оценки является необходимым условием гарантированного соблюдения имущественных интересов, как заемщика, так и кредитора.